重磅發布！城市（shì）高（gāo）質量發展“路線圖”來了

　　城市發（fā）展關係（xì）到每一個生（shēng）活其中的人。

　　8月28日，《中共中央國務院關於推動城市（shì）高質量發展的意見》（以（yǐ）下簡稱《意見》）正式公布，其中提（tí）出，我國城（chéng）鎮化正從快速增長期轉（zhuǎn）向穩定發展期，城市發展正從大（dà）規模增量擴張階段轉向存量提（tí）質增效為主的階段，加快（kuài）城市發展方（fāng）式轉型，推動城市高質量發展。

　　這意味著，我國城市發展正在發生巨（jù）大轉向。

　　如何推進（jìn）存量提質增效？如何加快（kuài）城市（shì）發展方式轉型？這又將給人們的未來生（shēng）活、經濟發展等帶（dài）來什麽影（yǐng）響？

　　專家表示（shì），《意見》是中國城市邁向高質量發展的“路線圖”，必將為開辟城市工作新局麵，走出一條中國特（tè）色城市現代化新路子提供堅實支撐。

　　中國城市高質量發展“路線圖”浮現

　　未（wèi）來，將提高中小城市和縣城承載能力，經濟規模大、人口增長快的縣級市（shì）和特大鎮（zhèn）有望迎來發展機遇。

　　《意（yì）見》提出，以建設創新、宜居（jū）、美（měi）麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城（chéng）市為目標，以（yǐ）推動城市高（gāo）質量（liàng）發展為主題，以堅持（chí）城市內涵式發（fā）展為主（zhǔ）線，以推進城市更新（xīn）為重要抓手，走出一條中（zhōng）國特色城市現代化新路子。到2030年，現（xiàn）代化人民城市建設取得重要進展，適應城市高（gāo）質量發展的政策製度不斷完善（shàn），新舊動能加（jiā）快轉換，人居品質明顯提升（shēng），綠（lǜ）色轉型深（shēn）入推進，安全基礎有力夯實，文化魅力充分彰顯，治理水平（píng）大幅提高；到（dào）2035年，現代化人民城市基本建成。

　　廣東省（shěng）城規院住房政策研究中心首席（xí）研究員李宇嘉向中國工業報（bào）表示，7月份，中央城（chéng）市工（gōng）作會議召開，明確了城市（shì）工作方略轉變的總體部署，當前城市發展麵臨著巨大（dà）的轉變，城市工作需要做出“5個轉變”，總體來看就是邁向高質量發展，需要通過自上而下的部署來落實。

　　中指研究院（yuàn）政策研究總監陳（chén）文靜表示，本次（cì）《意（yì）見》是（shì）7月中央城（chéng）市工作會議召開後，第一份針對城市高質量發展的落實文件，內容進一步明確了總體要求和主要目標，並詳細闡述推（tuī）動城市高質量發展的工（gōng）作內容，為各地城市發（fā）展提供（gòng）了（le）重（chóng）要指（zhǐ）引。

　　《意見》提出，穩妥有序推動城市群一體化和都市圈同城（chéng）化發展，支持京津（jīn）冀、長三角、粵港澳大灣區（qū）城市群打造（zào）世界級城市群，推動成渝地區雙城經（jīng）濟圈、長江中遊城市群（qún）等成為高（gāo）質量發展增長（zhǎng）極，增強中西部和東北的城市群、都（dōu）市圈對區域協調（diào）發展的支撐作用。增強超大特（tè）大城市綜合競爭力，推動超大特大城（chéng）市按照國家批準明確（què）的功（gōng）能定位（wèi）做強做精核心功能，控製超（chāo）大城市規模，合理有序疏解（jiě）非核心功（gōng）能，打造高質量發展主引擎。提高中小城市和縣城承載能力，分類推進以縣城為重（chóng）要載體的城鎮化建設，大力發展縣（xiàn）域經濟，因地製（zhì）宜（yí）發展小城鎮。

　　李宇嘉表示，《意見》明確了現代化城市體係的構成，下一（yī）步，就是（shì）提（tí）高各（gè）類城市的綜合承載（zǎi）力、競爭力，促進大中（zhōng）小城市、都市圈協同發展。

　　2024年，我國（guó）五大核心城市群（qún）占（zhàn）據了（le）全國約十分之一的土地，集聚了超40%的人口，創造了超50%的GDP。

　　陳文靜表示，預計未來五大城市群在人口聚集、產（chǎn）業轉型升級、經濟發展中仍（réng）將發揮重要引擎作用，區域優勢（shì）有望（wàng）進一（yī）步凸顯。與此同（tóng）時，未來隨（suí）著都（dōu）市圈通勤更加便捷高效，產業布局（jú）、公共服務更加合理、便利，都市圈發展也將進入新階段，特別是國家級都市圈未來經濟、人口集聚能力有望進一步增強。

　　李（lǐ）宇嘉表示，超大特大城市綜（zōng）合競爭力，不在於經濟規模增長（zhǎng），攤大餅擴張，而是做強做精核心功能。未來，22座城區常（cháng）住人口超500萬的超大特大城市，未來更多（duō）的發展是高端要素配置，推動產（chǎn）業鏈（liàn）集群建設（shè），並帶動都市圈其他城市發展。

　　陳文靜（jìng）表示，未來，將提高中小城（chéng）市和縣城承載能力，經濟規模大、人口增長快的縣級市和特大鎮有（yǒu）望迎來發展（zhǎn）機遇。

　　中國城市規劃學會理事長楊保軍接受媒體采訪時表示（shì），“《意見》是中國（guó）城市邁向高質量發（fā）展的‘路線圖（tú）’，明確了‘創新（xīn）、宜居、美麗、韌性、文明、智慧’城市目（mù）標的具體（tǐ）實施路徑。”

　　支持老（lǎo）舊住房自主更新、原拆原建

　　“支持老舊住房（fáng）自主（zhǔ）更新、原拆原建”寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住（zhù）房更新改造的方向，未來配套政策存在進一步完善預期。

　　中央城市工作會議提出（chū），我國城市發展正從大規模增量擴（kuò）張階段（duàn）轉向存量提質增效為主的階段，這一判斷成（chéng）為我（wǒ）國城市發（fā）展的重要指引。

　　8月18日，國務院總理李強主持召開（kāi）國務院第九次全體會議時強調，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結（jié）合城市更新推（tuī）進城中（zhōng）村和危舊房改造，多管齊下釋放改（gǎi）善性需求。

　　本次《意見》提出，激活城市存量（liàng）資源潛力。全麵摸清城市房屋、設施、土地等資產資源底數。改造（zào）利用老舊廠房、低效樓宇、閑置（zhì）傳統商業設施（shī）等存（cún）量房屋，建立與（yǔ）建築功能轉換和混合（hé）利用需求相適（shì）應的規劃調整機製。盤（pán）活利用存量低效用地。

　　“存量（liàng）物業迎來發展新機遇。”李宇嘉表示，在全麵摸（mō）清城市房屋、設施、土地等資產（chǎn）資源底數的基礎上，該改造的改造，該轉換功能的（de）轉換功能，該盤活的盤活，有的要多功（gōng）能兼容（róng），比如辦公和居（jū）住兼容、辦公和（hé）服務（wù）兼容、不同業態兼（jiān）容等。

　　李宇嘉表（biǎo）示，在經過長達四十多年的增（zēng）量建設後，城（chéng）市的總體物業規模夠多了。但過去建設太（tài）快，供給能否適（shì）應需求端的變化（huà）卻考慮不夠，導（dǎo）致供需不匹配，也就為存量利（lì）用打開了（le）一扇窗。未（wèi）來可能要進行存（cún）量物業大普查，並通（tōng）過供需摸底、城市體（tǐ）檢，並輔以規劃用途調整，盤（pán）活利用這些存（cún）量物業。

　　《意見》提出（chū），穩步推進（jìn）城中村（cūn）和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續推（tuī）動城鎮老舊小區改造。

　　目前，浙江、上（shàng）海、北京、湖北等地已在老舊住房自主更新、原拆原建方麵進行了較多探索和實踐，與此同時，仍存在多項難點，如統一業主意見、資金籌措、居民權益保障等。

　　陳文靜（jìng）表示，“穩步（bù）推進城中村和危舊房改造”提法與此前一致，“支（zhī）持（chí）老舊住房自主更新、原拆原建（jiàn）”寫入《意見》，更加（jiā）注（zhù）重以人為本，彰顯未來老舊住房更新改造的方向，未來配套（tào）政策存在進一步（bù）完（wán）善預期。

　　李宇嘉表示（shì），不管是自主更新還是原拆原建，都（dōu）需（xū）要政府引導和政策支持，比如土地用途轉變、規劃調整、規劃師支持，輔助做好資金監管，比如基層政府做好（hǎo）業主改造意願（yuàn）調查，增（zēng）補公共設施和空間滿足業主對於更美好生活的向往，做好（hǎo）過渡期的群（qún）眾臨時住（zhù）所安排，扶住困難群體等，從而（ér）消除改造的障礙。

　　在政（zhèng）策的扶持下，由業主作為實施主體，通過社區自治推動共同決策、自籌資金，公開引入開發建設單位，對原有老舊住（zhù）房進行拆除，並在原土地上按原使用（yòng）年限和建築麵積（可適當優化）重新建設房屋，最終（zhōng）實現原業主回遷。該模式下主要調動三大主體（tǐ）的積（jī）極性：業主不僅（jǐn）要共同出（chū）資，還全程參與改造決策與工程（chéng）監督，實（shí）現我（wǒ）的（de）房子我做主；政府負責政（zhèng）策製定、流程（chéng）規範與資源協調；引入的建設單位負責具體的開發與施工（gōng）管理。

　　李宇嘉表示，轉向非大拆大（dà）建（jiàn）的更新，特改造的方向非常靈活多（duō）樣，比如發展租賃、文旅、創業（yè）等新產業、新業態，不管是靠開發商還是政府，都（dōu）無法實現這（zhè）種靈活性多樣（yàng）性。因此，就必須要將業主的（de）積極性調動起來（lái）。微觀市（shì）場主體的主（zhǔ）動性、創造性發揮出來了，改造（zào）更加符合市場需求（qiú），改（gǎi）造效率也更高。

　　大力推進“好（hǎo）房子”建設

　　“大（dà）力推進”為未來“好房子”建設（shè）定調，預（yù）計將有更多城市因地製宜落地“好房子”標準，規（guī）範計容規則推出也將成為趨勢。

　　《意見（jiàn）》提（tí）出，係統推進“好房子”和完整（zhěng）社區建設。加（jiā）快構建房地產發展新模（mó）式，更好（hǎo）滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設（shè）計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設。

　　“這是（shì）對係統推進‘好房子’的權威闡釋，”李宇嘉表（biǎo）示，近期，政策端已經對各地‘好房子’實踐的一些做法（fǎ）進行全麵的正本清源（yuán）。一是好房（fáng）子不是大房子、貴房子，隻有少數（shù）人買得起，所謂的（de）第四代（dài）、低密度、大（dà）平層，充其量就是好房子的一個（gè）子類，或者小眾品；二是未（wèi）來增量的（de）、存量的，普通的、改善的，市場的、保障的，租賃的、買賣的，都要打造‘好房子（zǐ）’。也（yě）就（jiù）是從全鏈條提升住房設計（jì）、建造、維護、服務水平（píng），預計下一步將加速住宅項目規（guī）範的落地實施，明確保障房（fáng）、租（zū）賃房的好房子標準，老舊小區改造的好房子（zǐ）、好社區方向（xiàng），就是完整社區建設。

　　陳文靜表示（shì），《意見》強調要大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子（zǐ）”建（jiàn）設，“大（dà）力（lì）推進”為未來“好房子”建設定調，預（yù）計將有更多城市因地製宜落地“好房（fáng）子”標準，規範計容規則推出也將成為趨勢。

　　陳（chén）文（wén）靜表示，《意見》指出要“加快構建房地產發展新模式（shì），更好滿足（zú）群眾（zhòng）剛性和多樣化（huà）改善性住房需求”，樓市（shì）整體基調未變，加（jiā）快構建房地產發展新模式仍（réng）是重點，再提剛性和（hé）多樣化改善性住（zhù）房需求，預計（jì）支持政策仍會（huì）持續落地。

　　長江證券（quàn）首席經濟學家伍戈向中國工業報表示，過去三年我國曾實（shí）施多輪房地產（chǎn）新政，也產生（shēng）過脈衝（chōng）式影響，但持續時長有限。從各國經驗看，總量性政策而非結構性政策、實際利率而非名（míng）義利率的調整才是扭轉地產（chǎn）的關鍵。尤其是當整（zhěng）體物價持續處於低位及負增長時（shí）期，超常規政策成為必要。

　　伍戈表示，展望未來，鑒於近期地（dì）產趨弱的斜率加大，後續促進（jìn）其“止跌回穩”的結構性政策或加碼。總量性的實際利（lì）率有望邊際回落，但短（duǎn）期幅度有限。

　　《意見》提出，因地製宜發展保障性住房，穩步推進靈活就（jiù）業人員參加住房公積金製度。

　　李宇（yǔ）嘉表（biǎo）示，在各地對戶籍低保低收（shōu）入基本（běn）保障的基礎上，下一步就是提質擴麵（miàn），特別是提高保障房的覆蓋麵（miàn），到新市民（mín）、年輕人、外來人口等。在（zài）兜底保障的基礎上，《意風（fēng）》的覆蓋麵擴大了（le），且新時期居民的住房需求差異化、個性化很突出，強調產城融合、職住平衡，不管是租賃型的、買賣（mài）型的，租買結合型的（de），供給（gěi）的區位、戶型、配套，都需要以需定供、定（dìng）建，不然供給出來可能就租不出（chū）去、賣不出去導致過剩和資源浪費。同時，存量時代來臨後，新增的保障房供給，基本（běn）通過存量盤活。但各地（dì）的存量物（wù）業差別很大，如何（hé）盤活、盤活的主體、渠道、資金、供需匹配等，都需要各地因地製（zhì）宜（yí）。

　　陳文靜表示，各地結合當地實際、采取適合當地（dì）的模式來發展保障性住房，預計更多（duō）城市將按照“以需定建、以需定購”原則推進保障房建設和籌集，合理（lǐ）利用資源增強住房保障（zhàng）能力。

　　厘清城（chéng）市（shì）運營管（guǎn）理機製

　　建立房屋全生命周期安全管理製度是構建（jiàn）房地產發展（zhǎn）新（xīn）模式的重要內容，預（yù）計未來更多城市將積極探索適合當地的管理製度，增強房屋的（de）安全保障能（néng）力。

　　《意見》提出（chū），建立可持續的城市建設運營投融資體係。

　　“這或成為破解城市更新（xīn）資金難（nán）題的（de）關鍵，”陳文靜表示，這一要求有望為城市建設運營釋放更大的發展空間，城市運營的重要性進一步凸顯，在可持續的投融（róng）資體係建立過程中，城市更新或將直接受益，對參與城市運營（yíng）、城市更新的企業來說也會產生直接利好。

　　陳文（wén）靜認（rèn）為，本次《意見》提出（chū）要“統籌（chóu）財政資金、社會資本和金融等資金渠道（dào）”，資金渠道更加多元。

　　第一，涉及重大（dà）安全（quán）和基本民生保障的，中央財政將加大專項轉移支付支持（chí）力度，中央預算內投資予以適當補助，發揮中央財政的保障兜底作用（yòng）；

　　第二，“創新財政金融政策工具，吸引和規（guī）範社會資金參與”，不動產投資信托基金（REITs）的發展或將進一步深化，為前（qián）期（qī）投入資本提供退出渠道，吸（xī）引更多社會資本進入。

　　第三，“強化中（zhōng）長期（qī）信貸供給”，鼓勵（lì）銀行提供中長期（qī）貸款，這也較好匹配（pèi）了城市更新的中長期資金需求特點。

　　《意見》提出，建立房屋安全（quán）體檢、房屋安全管理資金、房屋質量（liàng）安全保險等房屋（wū）全生命周期安全管理製度。嚴格限（xiàn）製超高層建築。

　　根據中（zhōng）指研究院監測，2024年以來（lái），上海、天津、成都、沈陽（yáng）等地（dì）出台了相關管理辦法征求（qiú）意見（jiàn）稿或試點工作方案等，上海在試行（háng）方案中明確（què）2025年先行在浦東、黃浦、靜安、徐（xú）匯、楊（yáng）浦、閔行等區試點房屋安全管理（lǐ）三項製度（dù），其中房（fáng）屋養老金由公共賬戶和個人賬戶組成，個人賬戶（hù）資金由住宅維修資（zī）金（jīn）業主賬戶直（zhí）接轉化（huà），公共賬戶由各區探索建立，按照規定由政府出資的房屋養老金部分納（nà）入同級財政預算。

　　陳文靜認為，建立房屋全生命周期安全管理（lǐ）製（zhì）度是構建房地產發展新模式的重要內（nèi）容（róng），預（yù）計未來更多城市將積極探索適合當地的管理製度，增強房屋的安全保障能力。

　　李（lǐ）宇嘉表示，在未來（lái），先體檢發現城市問題，再根據問（wèn）題歸（guī）屬、大小，明確安全管理的資金來源。小修小補的靠物（wù）業費，強化物業（yè）管理，大修大補的靠住宅維（wéi）修基金，後期還要在維修基（jī）金的基礎上（shàng），建立“房屋（wū）養老金製度”，為房屋提供（gòng）全（quán）生命周期安全保障。當然，還（hái）要建立質量安全保險（xiǎn），投了保，保險機構必然加大巡查力度，有的已經發揮（huī）了體檢的功效（xiào），防患於未然。

　　楊保軍（jun1）表示，《意見》強調統籌發展（zhǎn）與安全、更新與（yǔ）保護、效（xiào）率與品質，必將為開辟（pì）城市工（gōng）作新局麵，走出一條中國特色城市現代化新路子（zǐ）提供堅（jiān）實支撐（chēng）。